Land registry new rule जमीन किंवा मालमत्ता खरेदी करणे हा प्रत्येक व्यक्तीच्या आयुष्यातील एक महत्त्वाचा टप्पा असतो. पण जमीन खरेदी-विक्री (Property Registry) करताना नियमांचे अचूक ज्ञान असणे अत्यंत आवश्यक आहे. केंद्र आणि राज्य सरकारांच्या धोरणांनुसार नोंदणी (रजिस्ट्री) प्रक्रियेत वेळोवेळी बदल होत असतात.
विशेषतः महाराष्ट्राच्या संदर्भात आणि देशपातळीवर जे महत्त्वाचे बदल झाले आहेत, ते प्रत्येक खरेदीदार आणि विक्रेत्याने लक्षात ठेवले पाहिजेत. फसवणूक टाळण्यासाठी आणि तुमचा व्यवहार कायदेशीररित्या सुरक्षित करण्यासाठी खालील पाच नवीन आणि महत्त्वाच्या नियमांचे पालन करणे बंधनकारक आहे.
रजिस्ट्री करताना लक्षात घेण्यासारखे ५ नवीन आणि महत्त्वाचे नियम Land registry new rule
१. लहान भूखंडांची (१-२ गुंठे) खरेदी-विक्री आता वैध (महाराष्ट्र)
महाराष्ट्र शासनाने तुकडेबंदी कायद्यात मोठे बदल केले आहेत. यामुळे ग्रामीण भागातील १ किंवा २ गुंठे जमिनीचे लहान तुकडे (भूखंड) देखील आता कायदेशीररित्या खरेदी-विक्री करणे शक्य झाले आहे.
- पारदर्शक व्यवहार: या बदलामुळे लहान भूखंडांचे व्यवहार अधिक पारदर्शक आणि सुरक्षित होतील.
- प्रशासकीय परवानगी: अशा व्यवहारांसाठी प्रशासकीय परवानगी (Administrative Permission) आणि विशेष नोंदणी शुल्क (Registration Fee) लागू होऊ शकते, याची नोंद घ्या.
२. भोगवटादार वर्ग-२ जमिनीचे नियम
भोगवटादार वर्ग-२ (Occupant Class 2) नोंदीच्या जमिनीच्या विक्री नियमांमध्ये बदल करण्यात आले आहेत.
- प्रांत अधिकाऱ्यांची परवानगी: वर्ग-२ जमिनीची विक्री करायची असल्यास, संबंधित शेतकऱ्याला प्रांत अधिकारी (Sub-Divisional Officer – SDO) यांची परवानगी घेणे आवश्यक आहे.
- वर्ग-१ मध्ये रूपांतरण: काही नियमांनुसार, वर्ग-२ जमिनीचे वर्ग-१ (Ownership Class 1) मध्ये रूपांतरण करण्याची प्रक्रिया सुरू आहे. वर्ग-१ जमीन ही स्वतःच्या मालकीची समजली जाते आणि तिच्या विक्रीसाठी परवानगीची गरज नसते, ज्यामुळे शेतकऱ्यांना मोठा दिलासा मिळू शकतो.
३. नोंदणीसाठी आवश्यक कागदपत्रे आणि तपासणी
रजिस्ट्रीपूर्वी खालील चार मुख्य कागदपत्रे बारकाईने तपासणे आणि सोबत ठेवणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे:
- ७/१२ उतारा आणि ८ अ (7/12 Extract): जमिनीचा ७/१२ उतारा, त्यातील फेरफार (Changes) आणि जमीन वर्ग-१ आहे की वर्ग-२, याची खात्री करा.
- बोजा प्रमाणपत्र (Encumbrance Certificate): जमिनीवर कोणतेही कर्ज (लोन) किंवा इतर कायदेशीर बोजा आहे का, हे तपासण्यासाठी हे प्रमाणपत्र अत्यावश्यक आहे.
- वारसांची संमती: जमीन वारसा हक्काने मिळाली असल्यास, व्यवहारापूर्वी सर्व वारसांची लेखी संमती (Consent) घेणे बंधनकारक आहे.
- नकाशा (Pot Hissa/Map): काही ठिकाणी जमिनीच्या हद्दी निश्चित करण्यासाठी पोट हिस्सा नकाशा आवश्यक करण्यात आला आहे.
४. देशपातळीवर डिजिटल बदल आणि अनिवार्य कागदपत्रे
पारदर्शकता आणि वेग वाढवण्यासाठी रजिस्ट्री प्रक्रियेत डिजिटल बदल करण्यात आले आहेत:
- ई-स्टॅम्पिंग आणि ऑनलाईन नोंदणी: पारंपरिक स्टॅम्प पेपरऐवजी आता ई-स्टॅम्पिंग (Electronic Stamping) वापरले जाते. अनेक राज्यांनी नोंदणीसाठी ऑनलाईन सुविधा (Online Registration) सुरू केल्या आहेत.
- आधार प्रमाणीकरण: ओळख पडताळणीसाठी आधार प्रमाणीकरण (Aadhaar Authentication) अनेक राज्यांमध्ये अनिवार्य करण्यात आले आहे.
- PAN कार्ड: एका विशिष्ट मर्यादेपेक्षा जास्त रकमेच्या व्यवहारांसाठी पॅन कार्ड (PAN Card) तपशील देणे सक्तीचे आहे.
५. महत्त्वाचा न्यायालयीन निर्णय: केवळ नोंदणी म्हणजे मालकी नाही
सर्वोच्च न्यायालयाने (Supreme Court) नुकताच एक अत्यंत महत्त्वाचा निर्णय दिला आहे:
केवळ मालमत्तेची नोंदणी (Registry) करणे म्हणजे पूर्ण मालकी (Ownership) मिळणे नव्हे.
मालकी हक्क निश्चित करण्यासाठी संपूर्ण दस्तऐवजीकरण आणि कायदेशीर पडताळणी आवश्यक आहे. विक्री करार (Sale Agreement) नोंदणीकृत (Registered) असल्याशिवाय कायदेशीर मालकी मिळत नाही.
सारांश (Conclusion):
जमीन खरेदी-विक्रीचा कोणताही व्यवहार करताना पारदर्शकता आणि कायदेशीर प्रक्रिया पूर्ण करण्यावर भर दिला जात आहे. फसवणूक आणि भविष्यातील कायदेशीर अडचणी टाळण्यासाठी, रजिस्ट्री करण्यापूर्वी वरील सर्व कागदपत्रे, नियमांची आणि जमिनीच्या नोंदींची खात्री करून घ्या.
